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Embora não seja obrigatório pelo Código Civil, o fundo de reserva no condomínio é uma prática adotada pela maioria das edificações.
Previsto na antiga Lei nº 4.591 de 1964 (também chamada de “Lei do Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias”), o fundo, ao ser instituído, deve constar na convenção de condomínio do edifício, no regimento interno ou ser aprovado em assembleia.
Para esclarecer as principais dúvidas relacionadas a esse tema de tanta importância no Direito Condominial, elaboramos o artigo de hoje. Acompanhe para saber mais!
Em poucas palavras, o fundo de reserva condominial é uma das maneiras mais utilizadas e tradicionais de arrecadação extra.
Geralmente, a convenção estabelece qual é o percentual da taxa de condomínio que deve ser direcionado a essa reserva.
É importante acrescentar que o fundo de reserva tem o objetivo de atender às necessidades que fogem à normalidade das contas do condomínio, despesas emergenciais, imprevistos e obrigações urgentes em geral. É comum que eles também sejam destinados a grandes reformas futuras, por exemplo.
Nesse sentido, o fundo é uma maneira eficiente de separar uma parcela de dinheiro das arrecadações do condomínio, correspondendo a cerca de 5% a 10% da taxa condominial.
O propósito dessa reserva, assim, é assegurar o bom funcionamento e a continuidade do condomínio mesmo no caso de gastos repentinos e emergenciais, que não podem ser adiados.
Vale destacar que, na grande maioria das vezes, os fundos de reserva são arrecadações de médio e longo prazo, o que significa poupar valores consideráveis de reserva.
Não! O fundo de reserva é o mais comum, mas diversos outros tipos de fundos podem ser criados no condomínio – o mais importante é que haja transparência no processo, explicitando todos os pontos para a comunidade condominial.
Dessa forma, é imprescindível que os condôminos estejam cientes do valor a ser levantado, da duração da arrecadação e, principalmente, do objetivo a ser alcançado com o fundo.
Outros exemplos de fundos condominiais são:
Eis uma das dúvidas mais comuns quando o assunto é o famoso fundo de reserva. Afinal, quem deve arcar com esse gasto – dono ou morador?
Pois bem, quem deve pagar é o locador ou proprietário.
Essa determinação é estabelecida pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato (8.245/91), que atesta que o locador é o responsável por arcar com as despesas extraordinárias.
Por “despesas extraordinárias”, a legislação entende que se trata daquelas “que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
Nesse cenário, vale a pena acrescentar que o inquilino deve arcar somente com as despesas condominiais ordinárias, tais como luz, água e o pagamento de funcionários.
Saiba Mais: Lei do Inquilinato: 6 coisas que você precisa saber na gestão condominial
Como já mencionamos neste artigo, antes de tudo é necessário que o fundo de reserva conste na convenção de condomínio, no regimento interno ou seja criado por meio de deliberação em assembleia.
No momento da criação do fundo, é essencial também definir em quais casos o fundo em questão poderá ser aplicado, além da pessoa responsável por autorizar essa movimentação financeira.
Para o caso de um fundo destinado a melhorias de infraestrutura (ou consertos) do condomínio, uma dica valiosa é fazer um orçamento da obra com ao menos 3 empresas antes de convocar a votação para criar um novo fundo.
Para fazer uma nova arrecadação, o síndico só precisa de maioria simples na votação para aprovar o processo.
Em primeiro lugar, é importante ressaltar que o fundo de reserva passa a fazer parte do patrimônio do condomínio. Com sua destinação determinada em convenção ou regimento, ele não poderá ser distribuído entre os condôminos e nem restituído (sob nenhuma hipótese, mesmo que proporcionalmente).
Como já vimos, os possíveis usos do fundo devem ser expostos nos documentos condominiais – caso a informação não esteja devidamente esclarecida, vale a pena discutir o tópico nas próximas assembleias.
Embora a destinação do fundo deva constar na convenção ou no regimento, nada impede que o síndico ou administradora utilize o valor para sanar uma emergência distinta (como elevadores queimados, por exemplo).
Embora utilizar os recursos do fundo para sanar outros problemas possa incomodar alguns condôminos, é possível tomar a atitude de maneira idônea e transparente. Nesses casos, é importante fazer uma votação em assembleia para aprovar o uso do fundo.
Posteriormente, deve-se repor o uso total ou parcial do fundo, deixando todo o processo claro e transparente para os condôminos, além de ratificar a ação em ata nas próximas reuniões.
Se criado e administrado de forma íntegra, transparente e eficiente, o fundo de reserva no condomínio é uma excelente ferramenta para garantir a estabilidade financeira da gestão, visto que o recurso evita que o condomínio tenha que transferir um saldo negativo para o próximo mês ou precise contrair algum empréstimo.
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